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当代物权法百科全书小辞典初稿169-1

两种不同性质的国家土地所有权

一、基本理念

为什么要将国家的土地所有权分解为土地资源类国家专属所有权和土地资源类国家专有所有权？

所有权可以分为专属所有权和非专属所有权。其中非专属所有权，又可以分为专有所有权、专控所有权和一般所有权。虽然这些所有权同样具有占有、使用、收益和处分的四种权能，但是就其本质来说，还是有一定区别的。如所有权的来源、去向、价值、机制和法理不同等等，决定了不同的所有权有不同的身份、价值与法律效力。

专属所有权，是指在原始状态下是独一无二的特种所有权，是独一无二的固定所有权。所谓独一无二，是指所有权的属象、主体资格是独门独户的，绝对性地排除他人拥有、享有的可能性。如矿藏、水流、海域、无线电频谱、城市土地等自然资源和自然力，以及国防资产等专属所有权，只能由国家代表人民来行使，其他任何单位和个人不能取得此种所有权。

国家专属所有权是一级所有权，是国家在特定的政治经济环境下，通过立法的形式确定国家即全民所有的一种专属性、特种性和绝对排他性的固定所有权，是关系国家命脉、国家安全和长远利益而矢志不移的一种完全绝对型所有权，是任何单位和个人不能取得的所有权。最封闭的所有权，标的物和所有权为全部封闭式，标的物不流转，所有权也不流转。

专有所有权是二级所有权，所有权不对外开放，可以下放权利。这种封闭式所有权，是物可流转，所有权是固定不变的。

专控所有权是三级所有权，所有权可以对外开放，所有权的主体是特殊主体，关键资产要控制产权交易。

一般所有权是四级的、开放式所有权，只要满足动产交付生效或者不动产登记生效的要件，物随所有权流转，或者所有权随物流转。

土地资源，是人类最重要的生产资料和生活资料，是一切自然资源中最宝贵、最基本、最可靠、最牢固的自然资源。在后现代社会，城市土地资源显得格外宝贵、尤其重要。城市土地利用有集约化、节约化和高附加值、高回报、高使用率、高公益化、高缺口等特征，是农村一般土地使用价值的200倍以上。城市房地产开发利用，已经成为全国各地经济增长的火车头，是地方财政收入的主要来源，也是拉动内需的最重要途径。土地资源类国家专属所有权的行使，显示了社会主义土地国有制的无比优越性，显示了大是大非物权方面“个人服从集体，集体服从国家”的无比正确性。

物权法的三大主旨，一是确认物权，二是保护物权，三是利用物权。确认物权，特别是确认所有权是物权法的首要任务。一些物权概念、所有权概念都未搞清楚，形同纸上谈兵。纸上谈兵，是知己不知彼，是只知其一不知其二，是知其然不知其所以然。

二、一般分析

土地资源类国家专属所有权与国家专有所有权的性质有什么不同呢？

第一，两者的所有权来源不同，所得权益和物权价值也就不同。

土地资源类国家专属所有权既是原始取得，也是从历史上传承或者继承得来，也包括国家征收土地所得，并且固定起来的所有权。土地资源类国家专属所有权是与国家主权紧密关联的一类特殊所有权。如果国家随便转让土地所有权，那么，国将不国，民将不民，四分五裂，国家根本不成体统。

由于土地资源类国家专属所有权与土地资源类国家专有所有权的来源不同，国家所对应的权益也不同。前者的权力和效益远远大于后者，为全国各地的城市化、工业化建设提供了强有力的法律支持；由于产权清晰，土地的纷争反而远远少过后者。由于宪法明确地规定了“城市土地属于国家所有”，扫除了思想障碍和法律障碍，大大促进了全国城市化、工业化建设和房地产事业、对外开放事业，并且顺利地使房地产业成为各地拉动经济增长的火车头。

第二，两者的所有权质量不同，对社会制度的影响程度不同。

土地资源类国家专属所有权的质量，是纯优化、纯公有化和公平合理化的因素组合模式，属于最优良的物权关系品种，符合土地所有权的人类学、社会学、自然科学、物权科学的基本原理，符合自然辩证法和社会辩证法，特别符合后现代社会公共利益化、城市化、工业化的发展规律，特别符合土地所有权的国有化规律和物权价值规律，特别符合马克思主义土地国有化基本原理。

土地资源类国家专属所有权，其要义在于土地所有权国有化。土地所有权国有化奠定了房地产经济的科学发展、和谐发展、持续发展的前提，提纲挈领地理顺了国家最大一宗物权的秩序，保障了国民经济和国家财政的稳定增长，防范了经济危机，从而改善了人民的生活，化解了许多经济纠纷和内部矛盾。

最有意思的是，土地所有权国有化是适用于任何国家和地区的法宝。土地所有权国有化是放之四海而皆准的普遍真理。无论是搞社会主义或者是搞资本主义，各个国家各级政府最重要的一项要务，就是努力实现本国、本地区的土地所有权国有化。土地所有权国有化有百利而无一害，而土地所有权私有化有百害而无一利，后现代社会尤其如此。

土地资源类国家专有所有权导致物权质量与价值有所逊色，是相对地减弱了一些全民所有制的支配权、管领权、专制权、自益权。国家与集体两个土地所有权人平分天下，造成两者之间的物权关系的许多模糊地带，如城市土地与城郊、农村地区的土地四至不清，面积广大的未利用地更是不知道所有权权属怎么办，或者集体的土地所有权左右摇摆，或者导致国家工作人员、集体干部与开发商之间的贿赂交易及其隐性腐败，或者对于国家、集体、农民利益的实质上的侵害，或者损害社会主义的土地所有权制度，潜在的危害与威胁是客观存在的，其负面作用是不可低估的。

第三，土地资源类国家专属所有权是防备政府破产的最有力保障。

后现代社会在市场经济的作用下，难以避免国民经济畸形化病态化发展趋势，经济危机、主权债务、城市破产、政府破产甚至于国家破产的严重顽症难以避免。土地资源类国家专属所有权是土地国有化之神圣权利，是防备政府破产的最有力的财产权保障。土地资源类国家专有所有权可相对地减弱这种保障能力。

国家土地财富的储备比任何财富储备要实在得多，比人民币以及美元、欧元、英镑及其他货币甚至于比黄金、白银等硬通货的储备稳定很多。所有这些财产的升值潜力是有限的，甚至于常常发生货币贬值和通货膨胀，使得大量财产缩水。而政府的大量土地储备，从小处着眼可以解决地方政府的许多财政困难，从大处着眼可以解决社会经济动荡、缓解经济危机。

上世纪九十年代日本发生了房地产泡沫危机，令日本经济持续衰退达20年之久。根子在哪里？根子就在于土地所有权私有化、土地买卖自由化。如果说日本全国土地面积37。79万平方公里人口1。27亿，是个土地资源相对贫乏的国家，经不起折腾，那么，美国全国土地面积937。26万平方公里人口有3亿，是个土地资源相对富足的国家。08年金融危机实际上也是房地产泡沫危机，由于房地美、房利美房屋贷款中介引发了一场史无前例的房地产和金融危机，导致多家国际级大型银行破产倒闭，全世界财富缩水50万亿美元。如果美国是个土地国有化、金融国有化国家，怎么可能发生这么严重的经济危机呢？

中国行使土地资源类国家专属所有权，可以大大减轻政府的负担，又可以大大地集约化利用土地资源、多快好省地搞基础设施建设与经济建设，又可以减少物权关系上的许多矛盾纠纷，从而收到一箭双雕的效果。

第四，土地资源类国家专属所有权全封闭意义重大。

土地资源类国家专属所有权在土地所有权排他性方面独领风骚，是其他等级的所有权所不能企及的。土地的先取权、支配权、管领权、管制权和信托所有权及其封闭性领先于土地资源类国家专有所有权。

既然土地是可以流转的，为什么土地所有权不可以流转，为什么国家要封闭土地所有权？